元洲教你裝修全流程（上篇三）

三：選材

1、確定選材原則

2、初步確定材料顏色、光滑度

3、考慮造價需要調整設計

施工詳圖設計成果——整套施工圖紙

優(yōu)秀施工企業(yè)基本條件

資質：建筑裝飾行業(yè)專業(yè)施工資質分一級、二級、三級資質。

承包經驗：是否單獨承包過二級、三級以上內裝修工程；是否有室內裝修經驗的項目經理；

信用：是否有中途停止履行合同的行為；

口碑：業(yè)主對施工企業(yè)的評價。

內部管理：企業(yè)內部責任機制、激勵機制、品牌建設制度、ISO2000運行機制、檔案管理等不同日常管理制度和管理水平。

項目管理：對家裝項目進度、質量、成本的、材料、現場、工人管理方式和管理水平

施工企業(yè)審查事項

1查施工資質、營業(yè)執(zhí)照、稅務代碼

2查公司規(guī)模、企業(yè)實力、發(fā)展狀況

3審企業(yè)信用、品牌口碑、法律糾紛

4審預算標準和檔次、材料是否真材實料

5審施工現場質量與管理、工人管理、施工隊能力

6查企業(yè)能力、設計施工風格偏向、質量保證措施

7查小企業(yè)的無效承諾、規(guī)避風險

8審施工隊伍安排，水電、油漆、泥木分工

施工企業(yè)的招標制度嘗試

因為家裝施工標的小，一般是不采用招標辦法的，而設計圖紙也一般是施工企業(yè)自行完成的，施工監(jiān)理也是施工企業(yè)委派的，不管好與壞，施工方說了算，其結果往往是因此而導致業(yè)主利益的喪失，這種現狀破壞了公平性原則。這方面，品牌可以在一定程度上反映企業(yè)的誠信水平

二、施工預算

進入預算的條件

圖紙完全確認，預算結束時材料基本確定（水電材料應完全確定）

施工預算陷阱例舉

1、虛報工程量

2、不列材料等級、品牌、規(guī)格、尺寸

3、在不改進施工工藝的條件下，誤增材料預算定額用量

4、項目重復報價

5、高報材料（主、輔材）價格，低估數量

6、人工過高

7、高冒損耗，甚至重復計算損耗

8、漏報

施工預算洽談要領

1、明確合同中關于預算的條款。一般的要求是“單價包干，工程量按實結算”。

2、明確預算原則，如分三項“主材、輔材、人工”合計成為單價，“工程量”為實際圖紙量，“損耗”只指主材并另列一項。

3、預算報價方式是按空間面，還是按單個房間，意思是指如在計算地面，則所有各個房間一塊列出；還是單獨客廳列出地面、墻面、頂面。

4、有必要的話，逐項審核并問清楚。因為各公司有不同報價方式，對于有疑問的一定要明確高在什么地方，是否合理；低在何處，是否影響質量。但在目前市場自由競爭的條件下，應該要能容忍不同價位的報價。

5、管理費談判，力求降到最低。

6、關于稅金：一般裝修要收取的稅金為3.41%。

7、關于搬運費、垃圾費要明確，材料搬運費是否還另外收取。（在物業(yè)公司已經付過垃圾費的，預算中可以只付一半的垃圾清運費用于裝袋和短程運費）

8、關于是否還有施工津貼、其他費用的出面承諾。防止亂收費。

9、增加費用：因為預算人員一般不到現場，只是根據理想情況預算，對于現場增加費用如何處理的原則。

三、施工合同

施工合同必要內容

1、標的金額。一般用大小寫，并于最后加“整”。由誰負責收取。

2、付款方式。一般分4次，必需明確付款時間、付款條件、總價是否正確。

3、施工對象。一般詳細寫明房屋所在地

4、結算方式。一般有兩種，一是“單價包干，工程量按實結算”，只有單價是固定的，工程量在施工完畢后測量一次；二是“一口價”，預算價格就是最終裝修費用。

5、合同聯系人員。必需明確合同履行人，一般是施工項目總負責人，這對明確責任意義重大。

6、質量驗收標準。一般是北京市最新的質量驗收標準，以及一些強制性標準。

7、進度標準。一般3/2型房在60天左右；一般中小型別墅在80天以上。

8、違約責任。這是雙方的，尤其是施工方對質量缺陷、進度拖延的賠償責任。此外，對人員人員傷亡、房屋結構酸還損害的責任也要明確。

9、空氣環(huán)保質量。

10、保修條款。

11、合同雙方本人簽字，法人一定要用法人合同專用章。

施工合同洽談要領

1、采用合同時，按規(guī)范要求寫清具體內容。

2、采用自制合同格式時，必需至少明確樓上11項內容。

3、合同談判一般與預算同時進行，同時應明確質量保證措施和費用，緊急事務處理原則和辦法。

4、有條件的話，可以要求1到2次每次30分鐘左右“業(yè)主有現場組織設計、施工、監(jiān)理、項目經理、業(yè)主”開現場會議的權利，而施工方應無條件同意。

5、注意施工法人合同專用章的合法性

6、糾錯一定要簽公司糾錯專用章。

7、付款必需有發(fā)票，或先開收據后換整張發(fā)票。

8、場容場貌管理規(guī)定，節(jié)約現場生活開支費用的規(guī)定。

9、確定施工隊伍組織，明確到個人。并在現場張貼施工人員名單和工作內容、工作時間。

四、尋找施工隊

施工隊差異

1、不同施工隊能力差異：不同施工經驗的隊伍能處理的施工對象差別很大，一直從事高檔裝修的對于低檔裝潢會無能為力，其結果往往是提高了造價；一直從事低檔裝潢的施工隊處理高檔裝修時往往是疲于應付，錯誤百出。

2、現場管理差異：有的隊伍施工時現場臟亂差，不注意節(jié)約用水用電；好的隊伍應該做到“落手清”，每日清理現場，實行5S管理。

3、人員安排的差異：不同各種搭配施工，同一工種人員數量搭配，一專多能人員的使用往往有差別。最忌諱一個隊伍2個人做到底的。

4、人員住宿安排：部分公司強調現場不住宿，這其實并不好，現場住宿能抓緊施工時間、能提高場容場貌；但也會造成現場油污四濺的弊病。建議根據工人特點和實際情況，有必要時可以及時調整。

5、負責人的管理水平：既能有效調動人員積極性，有要有好的施工技術。

與施工隊交往的經驗

1、對施工負責人要善于攻心。

2、對施工工人要友好，適當施以小惠。對違反原則的問題必需深查到底，找到責任人。

3、從細微處關懷現場工人，但一定要講究原則。

4、對施工方質量管理人員要公正，有理有據。

5、適時請施工隊聚會，解決現場問題。

6、及時解決施工隊的難題。