萬(wàn)達(dá)模式快速布局

據(jù)了解，紅星商業(yè)未來(lái)的核心產(chǎn)品是以“紅星國(guó)際廣場(chǎng)”命名的城市綜合體和以“愛琴海”、“晶?！?、“星銀海”命名的購(gòu)物中心。

其中，愛琴海購(gòu)物中心定位中高端，50%-80%的成本由地產(chǎn)開發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售獲得補(bǔ)貼。

目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、重慶、上海、福州、昆明等21個(gè)城市進(jìn)行了27個(gè)綜合體項(xiàng)目開發(fā)。其中，位于太陽(yáng)宮板塊的北京首個(gè)“愛琴海”項(xiàng)目也有望在短期內(nèi)開門納客。

據(jù)介紹，在今后八年內(nèi)，紅星地產(chǎn)將加快商業(yè)地產(chǎn)投資步伐，將京津塘、長(zhǎng)三角、西南、東北作為四大戰(zhàn)略區(qū)域，在一二線城市進(jìn)行“愛琴?！辈季郑?zhēng)2020年在全國(guó)建成100個(gè)愛琴海購(gòu)物中心。

另?yè)?jù)了解，紅星美凱龍城市綜合體項(xiàng)目涵蓋了購(gòu)物中心、紅星太平洋影城、國(guó)際高爾夫會(huì)所、婚慶大世界、星級(jí)酒店、精品百貨等業(yè)態(tài)，是集娛樂、餐飲、商務(wù)、家庭休閑為一體的購(gòu)物體驗(yàn)。

紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司總裁諶俊宇介紹，紅星渴望實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)訂單制造和產(chǎn)業(yè)鏈整合，在提升企業(yè)效益的同時(shí)，也為商業(yè)合作伙伴節(jié)省了項(xiàng)目開發(fā)周期和運(yùn)行成本。作為紅星商業(yè)地產(chǎn)旗下進(jìn)行全國(guó)連鎖商業(yè)投資、運(yùn)營(yíng)的業(yè)務(wù)模塊，紅星商業(yè)致力于城市綜合體的整體招商運(yùn)營(yíng)管理和自有商業(yè)品牌的投資經(jīng)營(yíng)。

業(yè)內(nèi)分析，紅星商業(yè)的模式與萬(wàn)達(dá)模式基本相似，此次其在地產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖的全面擴(kuò)張，相比未來(lái)城市綜合體開發(fā)將再添一個(gè)強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

外界質(zhì)疑資金壓力

事實(shí)上，資金瓶頸一直是商業(yè)地產(chǎn)快速?gòu)?fù)制模式背后的陰云。對(duì)此，紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)車建新表示，未來(lái)紅星地產(chǎn)愛琴海購(gòu)物中心將采取自持與銷售相結(jié)合的開發(fā)模式，其中50%-80%的成本由地產(chǎn)開發(fā)、商鋪、公寓、SOHO等出售獲得補(bǔ)貼。由于具有成本優(yōu)勢(shì)和城市綜合體現(xiàn)金回流優(yōu)勢(shì)，有充足的資金投入營(yíng)銷，以營(yíng)銷迎戰(zhàn)市場(chǎng)。

同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)前期有開發(fā)貸款，建成之后也有固定資產(chǎn)抵押貸款。車建新表示，當(dāng)產(chǎn)品做好了之后，資金不是最重要的問題，最需要考慮的是后期經(jīng)營(yíng)的管理團(tuán)隊(duì)。

此外，諶俊宇透露，紅星的拿地成本也較低，企業(yè)進(jìn)駐一個(gè)城市時(shí)，將一個(gè)原來(lái)并不繁華的區(qū)域，變?yōu)橐粋€(gè)消費(fèi)主力地段。通過銷售部分的升值利潤(rùn)，加上經(jīng)營(yíng)的正常盈利以及銀行貸款，這三個(gè)部分資金就能夠讓開發(fā)和自持維持在良性的狀態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇

事實(shí)上， 其他行業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)也并非罕見，近年來(lái)，包括住宅開發(fā)商、餐飲、百貨、超市等各個(gè)行業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的案例并不鮮見。但各地城市綜合體開發(fā)日趨飽和，商圈同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。

以北京為例，據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至去年三季度，北京購(gòu)物中心的空置率已經(jīng)達(dá)到11%，超過了6%的警戒線。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，去年四季度北京主要商圈中，中關(guān)村商圈購(gòu)物中心空置率達(dá)到14%。業(yè)內(nèi)人士分析，位于黃金區(qū)位的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多不愁銷路，因此，初涉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，常會(huì)忽視項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。

車建新表示，紅星美凱龍有著20多年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，更懂消費(fèi)者心理是企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。屆時(shí)，公司的地產(chǎn)開發(fā)可以帶動(dòng)購(gòu)物中心的發(fā)展，反過來(lái)，購(gòu)物中心也能夠帶動(dòng)地產(chǎn)升值。購(gòu)物中心與地產(chǎn)相結(jié)合，是發(fā)展房地產(chǎn)最好的模式，但最重要的是后期要把它運(yùn)營(yíng)好。

商業(yè)地產(chǎn)專家表示，商業(yè)地產(chǎn)取決于局部市場(chǎng)，個(gè)案的差異較大，商業(yè)物業(yè)的投資不是看大勢(shì)，而是看微觀機(jī)會(huì)。各個(gè)城市、區(qū)域市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境都不同，同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)具有專業(yè)性，強(qiáng)調(diào)訂單開發(fā)，量身定制，盲目地快速?gòu)?fù)制風(fēng)險(xiǎn)則會(huì)相當(dāng)大，必須遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律。

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